De impact van hybride werken op de gebruik van kantoren en werkplekken
Inleiding
De COVID-19 pandemie heeft een ongekende verschuiving teweeggebracht in de manier waarop we werken. Hybride werken, waarbij medewerkers hun tijd verdelen tussen thuiswerken en werken op kantoor of andere locaties, is hierdoor in een stroomversnelling geraakt. Deze ontwikkeling heeft grote gevolgen voor de vastgoedmarkt, met name voor het segment van flexibele werkplekken. In dit artikel onderzoeken we de cruciale vraag: "Wat is de invloed van hybride werken op het gebruik van flexibele werkplekken?"
De opkomst van hybride werken
De pandemie heeft de wereldwijde commerciële vastgoedmarkt drastisch veranderd. In Amerika is er sprake van een crisis in de conventionele kantorenmarkt, terwijl bestaande trends in de markt van flexibele werkplekken en flexibele kantoren in stroomversnelling zitten. Vóór COVID-19 was thuiswerken vaak een uitzondering, maar de pandemie dwong organisaties wereldwijd om massaal over te schakelen op remote work.
Nu, in de post-COVID era, blijkt dat veel werknemers de voordelen van deze flexibiliteit waarderen. Uit onderzoek van CBRE blijkt dat werknemers gemiddeld 3,5 dagen per week naar kantoor komen, variërend van 3,1 dagen in Londen tot 3,9 dagen in Beijing [¹]. Deze cijfers onderstrepen de behoefte aan flexibele oplossingen.
Het McKinsey-rapport bevestigt deze trend en voegt toe dat kantoorbezoeken gemiddeld 30% lager liggen dan vóór de pandemie [⁴]. Dit wijst erop dat hybride werken inderdaad een blijvende impact heeft op de manier waarop we kantoorruimte gebruiken.
Hybride werken biedt voordelen voor zowel werknemers als werkgevers. Werknemers ervaren een betere werk-privébalans en verminderde reistijd, terwijl werkgevers kunnen profiteren van kostenbesparingen op vastgoed en toegang tot een breder talent pool. Bovendien leidt deze flexibiliteit vaak tot een verhoogde medewerkerstevredenheid.
De groeiende markt voor flexibele werkplekken
De flexibele werkplekmarkt kende al vóór COVID-19 een explosieve groei. Deze trend zet zich versneld door, met indrukwekkende voorspellingen voor de toekomst.
CBRE voorspelt dat tegen 2030 maar liefst 30% van alle kantoorruimte flexibel gebruikt zal worden [¹]. The Instant Group bevestigt deze voorspelling en verwacht dat de bredere flexibele kantorenmarkt, voornamelijk bestaande uit 'Serviced Private Offices', zal groeien tot 30% van de totale kantorenmarkt. Daarnaast voorspelt The Instant Group dat het aanbod van coworking, inclusief dagpassen, uurtarieven en fulltime- en parttime-lidmaatschappen, zal toenemen van 1% naar 5% van de totale kantorenmarkt [²].
Deze groei wordt ondersteund door de ambitieuze plannen van flex space operators. Volgens het CBRE-rapport heeft 74% van de operators plannen om uit te breiden. In de APAC-regio is dit percentage zelfs 83%, het hoogste van alle regio's [¹]. The Instant Group bevestigt deze trend en voegt toe dat 39% van de operators zich richt op uitbreiding in stadscentra, terwijl 28% zich richt op voorstedelijke expansie [²].
De groei wordt verder gestimuleerd door de hoge bezettingsgraad in flexibele werkruimtes. The Instant Group meldt dat 44% van de operators wereldwijd bezettingsgraden boven de 80% hebben bereikt [²]. Dit toont aan dat de vraag naar flexibele werkplekken sterk is en in veel markten zelfs is hersteld tot boven pre-pandemische niveaus.
Het McKinsey-rapport voegt een belangrijke nuance toe aan deze groeiverwachtingen. Hoewel de vraag naar flexibele werkplekken groeit, voorspelt McKinsey in een gematigd scenario dat de totale vraag naar kantoorruimte in 2030 13% lager zal zijn dan in 2019 voor de mediane stad in hun studie [⁴]. Dit onderstreept het belang van flexibiliteit en aanpassingsvermogen in de kantorenmarkt.
Veranderende gebruikspatronen van kantoorruimtes
De pandemie heeft de verwachtingen van werknemers fundamenteel veranderd. Ze verlangen naar flexibiliteit in werktijden en -locaties, ruimtes die samenwerking en creativiteit bevorderen, en technologisch geavanceerde werkplekken die naadloze communicatie mogelijk maken.
Organisaties passen zich aan door hun vastgoedportfolio's te heroverwegen, desk-sharing en hotdesking systemen te implementeren, en 'hub-and-bespoke' modellen te creëren met een centraal kantoor en satelliet kantoren. De waarde die het traditionele kantoor toevoegt aan haar eindgebruikers en omgeving moet worden heroverwogen. Er is meer behoefte aan multifunctionele werkomgevingen waar de gebruiker centraal staat.
Deze verandering wordt bevestigd door zowel het CBRE-rapport als The Instant Group, waarin 96% van de operators aangeeft dat ze veranderingen hebben gezien in hoe klanten hun ruimtes gebruiken [²]. Een opvallende trend die The Instant Group signaleert is de toenemende vraag naar privé kantoren binnen flexibele werkruimtes, wat wijst op een verschuiving in de behoeften van gebruikers.
McKinsey voegt hier een belangrijk inzicht aan toe: er is een duidelijke 'flight to quality' gaande. Huurders hebben een groeiende voorkeur voor kwalitatief hoogwaardige (Class A) kantoorruimtes. Dit heeft gevolgen voor de hele markt, maar vooral voor lagere kwaliteit (Class B en C) gebouwen die mogelijk minder geschikt zijn voor de eisen van hybride werk [⁴].
Kansen voor flex space operators
Flex space operators kunnen inspelen op de behoefte aan flexibiliteit door een breed scala aan memberships aan te bieden. Er is een groeiende focus op ruimtes voor samenwerking en ontmoeting, privé werkplekken voor geconcentreerd werk, en multifunctionele ruimtes die snel aangepast kunnen worden.
Technologische investeringen spelen een cruciale rol. Het CBRE-rapport laat zien dat 30% van de flex space operators van plan is om 'Smart Access' in te voeren in hun portefeuille in de komende 12 maanden. Online boekingsplatforms worden steeds belangrijker, met 18% van de operators die dit als essentieel beschouwt. Daarnaast ziet 15% van de operators wereldwijd automatisering van ruimtebeheer als een noodzakelijke technologische investering [¹].
The Instant Group bevestigt deze trend en voegt toe dat operators ook investeren in real-time bezetting monitoring en video functionaliteiten in vergaderruimtes. Deze technologische verbeteringen stellen operators in staat om efficiënter te opereren en beter in te spelen op de behoeften van hun klanten [²].
McKinsey belicht een andere kans: de trend naar kortere en flexibelere huurcontracten. Huurders neigen naar deze contracten vanwege de onzekerheid over toekomstige ruimtebehoeften. Flex space operators, die van nature al flexibele oplossingen bieden, zijn goed gepositioneerd om van deze trend te profiteren [⁴].
Uitdagingen en overwegingen
Ondanks de kansen zijn er ook uitdagingen. Het balanceren tussen flexibiliteit en het creëren van een gemeenschapsgevoel blijft een complexe taak. De effectieve implementatie van nieuwe technologieën vereist zorgvuldige planning en investeringen.
Een belangrijk punt van zorg is de impact op de vraag naar traditionele kantoorruimte. In een gematigd scenario voorspelt het McKinsey-rapport een daling van 13% in de vraag naar kantoorruimte in 2030 vergeleken met 2019 voor de mediane stad in de studie. Dit onderstreept de noodzaak voor vastgoedeigenaren en ontwikkelaars om zich aan te passen aan de nieuwe realiteit [⁴].
McKinsey voegt hieraan toe dat de impact sterk kan variëren per regio. In San Francisco bijvoorbeeld wordt een daling van 20% in de vraag naar kantoorruimte verwacht in het gematigde scenario. Deze regionale verschillen benadrukken het belang van locatiespecifieke strategieën voor flex space operators [⁴].
Daarnaast wijst The Instant Group op de uitdagingen die operators hebben met betrekking tot inflatie en stijgende energiekosten. Als reactie hierop verwacht 47% van de operators de komende 12 maanden tariefverhogingen tussen 6-15% door te voeren. Dit zal een delicate balans vereisen tussen het behouden van betaalbaarheid voor klanten en het waarborgen van de financiële gezondheid van de operators [²].
McKinsey belicht ook de bredere economische impact van deze veranderingen. Ze schatten dat er in de negen onderzochte steden in totaal $800 miljard (in reële termen) aan waarde op het spel staat tegen 2030 in het gematigde scenario. Dit onderstreept de urgentie voor de hele vastgoedsector om zich aan te passen aan de nieuwe realiteit van hybride werk [⁴].
Duurzaamheid en ESG-doelstellingen
Een groeiend aandachtspunt in de flexibele kantorenmarkt is duurzaamheid en het bereiken van ESG-doelstellingen (Environmental, Social, and Governance). The Instant Group meldt dat operators verschillende strategieën implementeren om Net Zero te bereiken, waaronder interne training en educatieprogramma's, aanschaf van hernieuwbare energie, en meer [²].
Deze focus op duurzaamheid komt niet alleen voort uit maatschappelijke verantwoordelijkheid, maar ook uit de groeiende vraag van klanten naar duurzame werkplekken. Flex space operators die vooroplopen in duurzaamheid kunnen hiermee een concurrentievoordeel behalen en aantrekkelijker worden voor milieubewuste bedrijven en werknemers.
Toekomstperspectief
De toekomst van werk lijkt hybride te blijven, met een groeiende rol voor flexibele werkplekken. We kunnen een verdere integratie van technologie in werkplekbeheer verwachten, evenals een toenemende focus op welzijn en duurzaamheid in het kantoorontwerp. De groei van 'space-as-a-service' modellen zal waarschijnlijk doorzetten.
The Instant Group voorspelt dat de flexibele kantorenmarkt zal blijven groeien en evolueren. De verwachting is dat er meer diversificatie zal komen in het aanbod, met een groter scala aan werkplekoplossingen om aan de verschillende behoeften van bedrijven en werknemers te voldoen. Dit kan variëren van traditionele coworking-ruimtes tot op maat gemaakte enterprise-oplossingen voor grote bedrijven [³].
Bovendien zal de grens tussen traditionele en flexibele kantoorruimte waarschijnlijk verder vervagen. Traditionele verhuurders zullen naar verwachting meer flexibele elementen in hun aanbod opnemen om concurrerend te blijven in een markt die steeds meer waarde hecht aan flexibiliteit.
McKinsey introduceert het concept van 'hybride plaatsen' - flexibele, adaptieve ruimtes die kunnen inspelen op de veranderende behoeften van werknemers en bedrijven. Dit concept sluit nauw aan bij de trend naar flexibele werkplekken en biedt een interessante visie op de toekomst van kantoorruimte [⁴].
Tenslotte benadrukt McKinsey het belang van locatiekenmerken. Factoren zoals de aanwezigheid van kenniswerkers, grote bedrijven, en de stedelijke structuur beïnvloeden de mate waarin een gebied getroffen wordt door de veranderingen in werkpatronen. Dit inzicht kan waardevol zijn voor flex space operators bij het kiezen van locaties voor uitbreiding [⁴].
Conclusie
De opkomst van hybride werken heeft een onmiskenbare invloed op het gebruik van flexibele werkplekken. De markt voor flexibele kantoorruimte groeit snel en past zich aan de veranderende behoeften van moderne werknemers en organisaties aan. Flexibele werkplekken bieden de nodige adaptiviteit in een snel veranderende werkomgeving.
Voor flex space operators liggen er volop kansen, mits ze kunnen inspelen op de vraag naar technologisch geavanceerde, duurzame en flexibele oplossingen. Het succes zal afhangen van het vermogen om een balans te vinden tussen flexibiliteit, gemeenschap en functionaliteit.
De toekomst van werk is hybride, en flexibele werkplekken spelen hierin een centrale rol. Ze vormen de brug tussen het traditionele kantoor en thuiswerken, en bieden de diversiteit aan werkplekken waar de moderne professional naar verlangt. Met de juiste aanpak en investeringen kunnen flex space operators een leidende rol spelen in het vormgeven van de toekomstige werkomgeving.
De inzichten van The Instant Group en McKinsey onderstrepen het belang van aanpassingsvermogen in deze dynamische markt. Operators die kunnen anticiperen op veranderende behoeften, investeren in technologie en duurzaamheid, en een diverse mix van werkplekoplossingen kunnen aanbieden, zullen het best gepositioneerd zijn om te profiteren van de groeiende vraag naar flexibele werkruimtes in het post-pandemische tijdperk.
Bronnenlijst
[¹] CBRE (2023). Impact hybride werken te overzien door wendbaarheid Nederlandse kantorenmarkt
[²] The Instant Group (2022). Flexible Industry Survey 2022
[³] The Instant Group (2023). 2023 CRE Predictions.
[⁴] McKinsey Global Institute (2023). Empty spaces and hybrid places: The pandemic's lasting impact on real estate.
---
Dit artikel is geschreven door YourSpace
